부동산을 알아보다 보면 자주 등장하는 용어 중 하나가 바로 다가구주택과 다세대주택입니다. 이름이 비슷하고 외관도 거의 비슷하게 보여서 일반 시민들 입장에서는 구분하기 쉽지 않죠. 하지만 이 두 주택은 법적 기준, 세금, 대출, 임대차 계약, 건축 규제 등에서 큰 차이가 있어서 정확히 알고 있는 것이 중요합니다. 잘못 이해하고 계약하면 세입자 나 집주인 모두 예상치 못한 불이익을 당할 수 있기 때문이죠. 그래서 오늘은 다가구, 다세대의 차이점에 대해 핵심만 간결하게 정리해봤습니다.
🏡 목차 🏡
1. 다가구 vs 다세대 차이점은?
먼저 가장 기본이 되는 법적 기준부터 짚어보는게 좋겠죠? 다가구와 다세대의 법적 기준은 다음과 같습니다.
🏡 다가구주택 : 단독주택의 한 유형
- [건축법 시행령] 제2조에 따르면, 다가구 주택은 1명의 집주인(소유자)이 여러 세대를 임대 할 수 있도록 구획 한 단독 주택을 말합니다.
- 한마디로 말해, 집주인 한 명이 건물 전체를 갖고 있는 주택입니다.
- 겉으로 보면 1층, 2층, 3층에 세입자들이 나눠서 살 수 있도록 되어있지만, 법적으로는 그냥 집 하나로 취급됩니다. 그래서 건축법상 단독 주택의 한 종류가 됩니다.
- 특징은 주로 3층 이하로 건축 해야 하고, 세대 수는 많아도 19세대 이하 까지만 가능합니다. 주로, 원룸 건물이나 빌라 같은 건물이 다가구에 해당되는 거죠.
🏡 다세대주택 : 공동주택의 한 유형
- 다가구와 반대로, 다세대 주택은 세대마다 따로 소유할 수 있는 집을 말합니다.
- 예를들어 같은 건물인데, 101호는 A씨가 소유, 102호는 B씨가소유, 103호는 D씨가 소유할수 있는 구조입니다.
- [건축법]에서는 다세대 주택을 공동 주택으로 분류합니다. 아파트/연립 주택도 같은 공동 주택 그룹에 들어갑니다.
- 여러 명이 각각 집을 소유할 수 있는 형태이고, 각 세대 별로 구분 등기가 가능합니다.
- 특징은 보통 4층 이하 건물에서 세대 별로 나눠 파는 소형 아파트 같은 이미지로 이해하면 쉽습니다.
📌 정리하면,
다가구 = 집주인 1명 ➡ 여러 세대가 세를 들어 사는 구조
다세대 = 세대마다 다른 주인 ➡ 각자 소유 가능한 구조
즉, 세입자 입장에서는 내가 계약하는 집이 다가구인지, 다세대인지 확인 하는게 정말 중요합니다. 그래야 보증금 안전이나 대출 가능 여부가 달라질 수 있기 때문이죠.
2. 소유 구조 & 등기 방식 차이점
다가구와 다세대의 가장 큰 차이는 “누가 집을 가지고 있느냐, 그리고 등기부등본에 어떻게 기록되느냐” 입니다. 아래에서 핵심만 알아보죠.
🏡 다가구주택 소유 구조는?
- 건물 전체가 주인 한사람(혹은 한 가족)의 이름으로만 등기되어 있습니다.
- 세입자가 여러명 들어와서 방이나 층을 나눠 쓰지만, 법적으로는 집 한 채 일뿐이죠. 그래서 세입자가 계약할 때 확인하는 등기부등본에는 집주인 이름만 나오게 됩니다.
- 즉, 큰 원룸 건물이 있을 때 방은 여러 개여도 건물주는 한 명 뿐인겁니다.
🏡 다세대주택 소유 구조는?
- 반대로 다세대는 각 세대별로 등기를 따로 할 수 있습니다. 즉, 각각 자기 집으로 소유할 수 있다는거죠.
- 세입자가 계약할 때는 자기가 들어가는 호수의 등기부등본을 확인하면 됩니다.
- 비유하자면, 작은 아파트와 비슷합니다. 같은 건물이라도 세대별로 주인이 다를수 있으니까요.
🏡 세입자 입장에서 소유 구조가 왜 중요할까?
- 다가구 ➡ 건물 전체가 하나라서 다른 세입자의 보증금과 함께 얽힐 수가 있습니다. 즉, 집값보다 세입자들 보증금 총합이 많으면 위험해질수 있기때문이죠.
- 다세대 ➡ 세대별로 따로 등기가 되니까, 내가 사는 집의 보증금은 내집의 가치만큼 보호받는 구조라 다가구보다 상대적으로 안전합니다.
📌 정리하면,
다가구 = 등기부등본 하나 + 주인 한명
다세대 = 등기부등본 여러개 + 세대별 주인 따로
즉, 계약할 때 등기부등본에 내 집 호수가 따로 있는지 확인하는 게 핵심입니다.
3. 세금·대출·임대차 계약에서의 차이점
이번에는 세금, 대출, 계약방식에 대해서 알아볼까요?
🏡 세금의 차이
- 다가구주택 ➡ 집 전체가 한 사람 소유니까, 재산세/종합부동산세 같은 세금도 집주인 한 사람이 모두 부담합니다.
- 다세대주택 ➡ 세대마다 주인이 다르기때문에, 세대별로 세금이 따로따로 부과됩니다.
- 즉, 다가구는 집주인 1명이 세금을 한꺼번에 내는 구조이고 다세대는 세대별 주인이 각자내는 구조입니다.
🏡 대출의 차이
- 다가구주택 ➡ 세대별로 등기가 안되어 있기 때문에 세입자가 전세자금대출을 받으려 하면 제한이 많습니다. 은행이나 보증 기관이 “세대별 소유가 아니기 때문에 위험하다” 라며 대출을 거절하는 경우도 있습니다.
- 다세대주택 ➡ 반대로 세대별로 등기가 되어있으니, 아파트처럼 개별 세대 단위로 전세자금대출이나 담보 대출이 가능합니다.
- 즉, 세입자가 대출을 받기에는 다세대가 더 유리합니다.
🏡 임대차 계약의 차이
- 다가구주택 ➡ 세입자가 계약할 때 건물 전체 등기부등본 하나만 확인할 수 있습니다. 그런데 문제는, 세입자가 여러 명이면, 보증금을 모두 합친 금액이 집값보다 커질 수 있다는 거죠. 이럴 경우, 혹시 집이 경매에 넘어가면 뒤에 들어온 세입자는 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 그래서 다가구에 들어갈 때는 꼭 전입 신고 + 확정 일자를 챙겨야 하고, 가능하면 전세보증보험도 고려하는 게 좋습니다.
- 다세대주택 ➡ 세입자가 계약할 때 자기 세대만 따로 등기부등본을 확인하면 됩니다. 보증금은 그 집의 가치와 직접적으로 연결되기 때문에 보증금 보호에 있어서는 상대적으로 안전합니다.
📌 정리하면,
세입자 입장에서 보자면, 다가구보다 다세대가 조금 더 안전하고 편리합니다. 다가구는 계약할 때 조금 더 꼼꼼히 확인해야 하고 특히 보증금 문제에 주의해야합니다.
4. 다가구 vs 다세대 비교표 한눈에 보기
| 구분 | 다가구 | 다세대 |
| 법적분류 | 단독주택 / 한채료인정 | 공동주택 / 아파트,연립주택 |
| 소유 구조 | 집주인1명이 건물 전체 소유 | 세대별로 각각 소유가능 |
| 등기 방식 | 건물전체에 하나의 등기만 존재 | 세대별로 구분 등기 가능 |
| 세금 부담 | 집주인 1명이 전체 세금 부담 | 세대별 소유자가 각자 세금 부담 |
| 대출 가능 여부 | 제약 많음 | 세대별로 대출가능 / 아파트와 유사 |
| 임대차 계약 | 건물전체 등기부만 확인가능 | 세대별 등기부 확인 가능 |
| 세입자 안전성 | 상대적으로 불안정 | 상대적으로 안정적 |
| 규모 제한 | 3층 이사 / 19세대 이하 | 4층 이하 / 연면적 660㎡ 이하 |
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오늘은 다가구와 다세대의 차이점에 대해 다가구와 다세대는 겉보기에는 비슷해 보여도 법적 성격, 소유 구조 등 큰 차이가 있다는 것을 알게 되는 시간이었습니다. 세입자 입장에서 봤을 때 전세 대출이나 보증금 보호 측면에서는 다세대가 더 안정적일수 있고, 다가구로 계약할 때는 조금 더 꼼꼼한 확인이 필요하겠습니다. 부동산 거래에서는 작은 용어의 차이가 큰 결과로 이어질 수 있으니, 계약 전에는 반드시 등기부등본 확인과 전입 신고/확정 일자를 챙기는 것이 안전합니다. 이외에도 더 다양한 정보가 궁금하다면 아래 내용을 참고해보세요.
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